中关村电子卖场漏洞太多：商铺租金飞涨

　　鼎好电子大厦迎来了四位“贵客”，创新工场、国美商城、国际技术转移中心以及清华科技园。与此同时，细心的人会发现，一年来，中关村电子卖场环境改善、商户减少、摊位面积变大、商业环境改善等等。一切表明，中关村西区的业态悄然升级。

　　上周三，记者来到这里发现，一个区域的业态升级并非是政府一厢情愿的产物，有着强烈的社会共鸣与内生基础。中关村的业态升级是北京经济结构发展到一定程度后自然产生的社会现象，但在强力变革的过程中，与之相伴的相关问题也会逐步显现出来……

　　从电子杂货铺到新兴产业高地

　　从电子卖场一条街起家，30年来中关村不断发展，不断变化。在这里，卖机箱只挣5元钱的冯军打造出爱国者品牌;代理光磁产品的刘京东创办起360buy(京东商城)。其实，中关村的发展史，某种意义上就是北京人才的创业变迁史。

　　如今的中关村，已从上世纪90年代组装计算机也能挣个上千元的暴利时代脱胎换骨。在这里，依靠投机倒卖做大做强的创业者越来越少，更多聚集在这里的是有技术有专利的海归人才。如今这里迎来的是创新工场、中国技术交易所这样的服务于“种子企业”的机构，中关村正在成为新兴产业的孵化器和CBD。这其中，政府的战略布局起到了重要的推进作用。

　　高端产业扎堆西区——

　　四家大机构入驻鼎好

　　这一次不是空穴来风。

　　中关村西区电子卖场的整改进入攻坚阶段。

　　记者获得最新消息，创新工场、国美商城、国际技术转移中心以及清华科技园，已经与鼎好达成协议，将入驻该商厦。

　　其中，清华科技园在鼎好二期7层，面积7000平方米;创新工场在鼎好二期9-10层，面积7000平方米;国美网上商城把鼎好电子商城一期7-11层全部租下，面积达1.7万多平方米，国美电子商务公司员工将全部转移至鼎好电子商城办公。

　　记者在鼎好看到，部分楼层已经开始整体装修，电梯和楼梯入口的大门已经被锁起来，可能是因为工人回家过年，装修暂时处于停工状态，部分楼层的地面已经铺平，等着下一步铺设地板砖和墙体修饰。

　　记者了解到，以上四家单位能成功入驻鼎好，得益于海淀区相关政府部门的帮助，政府从中牵线搭桥。

　　中关村地区办公空间资源紧张一直是老大难问题，创新工场投资总监郎春辉曾对记者表示，“办公空间资源紧张已经是制约创新工场发展的主要因素”。

　　目前创新工场所在地——中国技术交易所大厦办公面积仅有1300余平方米，容纳了40多家团队和公司。在创新工场创业的简晶告诉记者，他最开始来创新工场时空间局促，自己和另一位创业伙伴是在一间只够放一张桌子、两把椅子的隔断间里开始的创业旅途。

　　郎春辉说：“即便空间这样紧张，能找到也实属不易，在中国技术交易所大厦办公还多亏政府的鼎力支持才能进来。”

　　清华科技园鼎好项目的负责经理刘雪良告诉记者，预计本月6日，清华科技园鼎好分园就可以正式运营，目前清华科技园在北京除了五道口的大本营外，另在玉泉慧谷、顺义临空国际等区域开设了分园。每年每家分园接待的来电、来访，有意入园的企业多达几百家。但由于空间资源不足，这些企业难以入驻园区。

　　刘雪良表示，未来鼎好的办公区将吸引高新科技企业入驻，这些企业一般具备较高的科技实力，目前已有四五家企业确定入驻，有的是原有的园区企业需要面积扩租，有的是新加入园区的企业。

　　“鼎好们”变身背后——

　　西区转型加快

　　记者在调查中发现，除了四家企业入驻鼎好外，鼎好周边的科贸、海龙、e世界、太平洋数码广场等商业体，或多或少已经开始进行升级改造，这也预示着西区的转型正在进入实质性阶段。

　　调查显示，这些商业体的变化特征主要体现在三方面：首先业态调整自上而下，一般物业先拿靠上的层楼开刀，清退整层小租户，对整层楼面进行改造，吸引大企业入驻，一层甚至数层整体盘给一家大企业。

　　其次，商业体都保留了电子用品的零售卖场，一般自下而上保留五六层。再次，电子卖场部分楼面重新装修，打破原有租户布局，重新签订出租合约，重新分配经营位置，营业面积变大，租金提高，以此清退实力较弱的租户。

　　此前，有媒体称，“传言电子卖场将撤离中关村，这里将全部改为创新型企业办公区，原本的电子卖场将全部改为大型企业的展示间，取消销售功能”。但根据记者的调查看，未来一段时间内，电子产品零售业还将在中关村地区部分保留。

　　具体分析周边几家大型商业体可以发现，目前鼎好1-5层未有明显变化，6、7层即将停业装修，商户陆续撤离，8、9、10层已经停业，等待装修。11层以上清退小企业，引进大企业。中关村e世界未有明显变化，部分摊位停业整顿。太平洋数码广场整楼停业，准备装修。科贸卖场未有明显变化，传闻租金上涨，已有部分小企业撤走。海龙大厦由原来1-16层商户混杂的局面，整改为1-6层销售，8层以上作为写字间。

　　业内人士指出，整个中关村电子卖场的变化，与政府的推动密不可分。近年来，中关村电子卖场存在的黑导购、强买强卖、偷税漏税等诸多问题，一直被社会广为诟病。政府也希望一改中关村日趋式微的品牌形象，提升高科技知名度。

　　这一战略最早诞生于2009年7月，当年海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，提出创新要素、科技金融、科技企业总部和研发中心、高技术服务业、文化创意产业等业态列入“鼓励”类，而电子卖场、商场、购物中心、餐饮等则被划入“不鼓励”业态。同年，海龙大厦拉开了电子卖场整顿的大幕，改造了8层以上的写字间，以吸引高科技企业入驻。此外，海龙、鼎好、e世界等卖场继而启动了各自的整顿工作。如统一工作服、明码标价、增设价格查询等。

　　2011年5月《中关村西区业态调整规划(2011年-2015年)》发布并实施，要求2011年年内，海龙、鼎好等大厦的商业面积要下降至50%以下。鼎好电子城的整顿也被提上了日程。

原文转自：http://www.ltesting.net